Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng?
1. Điều kiện vay tiền ngân hàng để mua bán đất
Hiện tại, để vay tiền ngân hàng mua nhà đất, người vay cần thỏa mãn các điều kiện sau đây:
Điều kiện chung
1. Khách hàng là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài có vợ/chồng là người Việt Nam (một số ngân hàng hỗ trợ).
2. Tuổi từ 22 đến 70.
3. Có hộ khẩu thường trú/KT3/Giấy tạm trú theo quy định của nhà nước.
4. Có giấy tờ chứng minh nhân thân và tình trạng hôn nhân.
Điều kiện về thu nhập
1. Có công việc ổn định, nhận lương hàng tháng đủ để trả nợ ngân hàng.
2. Nếu có thu nhập từ cho thuê (nhà, xe...), phải chứng minh là chủ sở hữu.
3. Nếu có thu nhập từ kinh doanh hoặc là chủ sở hữu công ty, doanh nghiệp, phải cung cấp giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh.
Điều kiện về tài sản thế chấp
1. Tài sản thế chấp là nhà đất sẽ mua, cần có giấy tờ pháp lý rõ ràng, không bị tẩy xóa và có bản gốc.
2. Giá trị của tài sản đảm bảo đủ cho khoản vay theo tỷ lệ quy định.
3. Tài sản không gặp tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện quy hoạch của nhà nước.
4. Tài sản phải thỏa mãn các yêu cầu khác của ngân hàng như diện tích tối thiểu (không nhận tài sản dưới 30m2), địa chỉ không nằm trong hẻm...
5. Tài sản được xem là thế chấp hợp lệ khi đã được đăng ký tại các cơ quan chức năng.
>>> Xem thêm: Chi phí thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai
2. Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng?
Để quyết định có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không, ta cần hiểu rõ các lợi ích và rủi ro liên quan đến việc này. Dưới đây là một số điểm cụ thể:
Lợi ích khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng:
1. Hợp đồng mua nhà 3 bên với sự tham gia của ngân hàng cho phép người mua tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng ngay cả khi họ không có đủ 100% tiền nhà. Điều này giúp người bán tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, bao gồm cả nhóm khách hàng có đủ 100% tiền nhà và nhóm khách hàng chưa có đủ khả năng thanh toán.
2. Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng có sự tham gia của ngân hàng, do đó thông tin được minh bạch, rõ ràng; tiến độ thanh toán giao dịch được đảm bảo an toàn, không lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hay gian tiền.
3. Nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng, không lo kiểm đếm phức tạp, mất thời gian, chưa kể tiền giả hay tiền rách mà bản thân người bán chưa chắc kiểm soát được. Hơn nữa, khi mang theo một số tiền mặt lớn bên người, bạn luôn phải đề cao cảnh giác tình trạng cướp giật.
4. Người bán được nhận tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình, không cần lo ngại việc tìm nơi cất giữ số tiền quá lớn.
Vướng mắc khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng:
1. Người bán sẽ không thể nhận tiền bán nhà ngay lập tức mà khoản tiền này sẽ bị phong tỏa cho đến khi qua trình đăng bộ nhà đất được hoàn tất, thời gian chờ thông thường kéo dài từ 2 tuần đến 2 tháng.
2. Có thể xảy ra vướng mắc trong quá trình cập nhật đăng bộ sang tên, chẳng hạn như nhà vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ mới mới được sang tên nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.
Giá tính thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng:
Hiện nay, việc mua bán nhà đất mà bên mua vay ngân hàng bằng cách thế chấp căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên quan khi chuyển nhượng bất động sản này sẽ căn cứ vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng. Mức giá này do người mua và người bán tự thoả thuận với nhau mà không bị chi phối bởi ngân hàng.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay, một số ngân hàng có thể áp đặt điều kiện cho vay như sau: Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua và bán, giá trị tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay, thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Điều này dẫn đến thuế chuyển nhượng nhà đất bị tính chênh lệch cao. Do đó, cả bên bán và bên mua cần nắm vững thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết và xử lý tốt các vấn đề phát sinh như vậy.
Tóm lại, việc quyết định có bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không phụ thuộc vào hoàn cảnh, nhu cầu của từng cá nhân. Trong trường hợp cá nhân muốn bán nhà nhanh, tiếp cận được nhiều khách hàng hơn và qua trình thanh toán được đảm bảo nhưng không cần tiền gấp thì có thể lựa chọn hình thức này. Nếu bán gấp do cần tiền để xây nhà, sử dụng vào mục đích kinh doanh khác hay để trả nợ ngân hàng, thì cần cân nhắc mức độ rủi ro về thời gian nhận được tiền bán nhà.
>>> Bạn đang tìm kiếm luật sư giỏi về đất đai tại Hà Nôi, tham khảo ngay TOP 10 Luật sư giỏi về luật đất đai tại Hà Nội
3. Trình tự, thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Các bước thực hiện thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng theo trình tự sau đây:
Bước 1: Người mua nhà sẽ chuẩn bị hồ sơ vay vốn ngân hàng
Khách hàng vay vốn cần chuẩn bị các giấy tờ theo danh mục quy định của ngân hàng, gồm:
- Hồ sơ cá nhân: CMND/CCCD, giấy kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu hoặc KT2.
- Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu, các chứng từ nộp tiền và hồ sơ pháp lý của nhà đất sẽ mua.
- Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập: hợp đồng lao động, sao kê tài khoản ngân hàng từ 3 đến 6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.
Một số lưu ý:
+ Ngân hàng chỉ xét duyệt vay tối đa 70% tổng giá trị hợp đồng.
+ Một số ngân hàng có thể áp dụng hạn mức vay từ 85% đến 90%, tuy nhiên điều này có thể đến kèm theo các thủ tục khắt khe hoặc lãi suất cao hơn.
+ Ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ, thẩm định thông tin và thông báo cho vay khi khách hàng đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.
Bước 2: Ký hợp đồng đặt cọc
Chuyên viên tư vấn sẽ kiểm tra tài liệu bất động sản và hướng dẫn khách hàng xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn sẽ kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc như mức đặt cọc, phạt vi phạm, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chứng, thời gian bàn giao.
Khách mua sẽ đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền có thể là từ 30-100 triệu đồng hoặc theo thỏa thuận của hai bên. Lưu ý, người bán phải là người được đăng ký trong hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận đặt cọc, nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.
Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng
Ngay sau khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng. Cần lưu ý, địa chỉ khách mua trên đơn chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.
Người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư, trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa có sổ, để lấy giấy hẹn. Khoảng sau 5 ngày, không tính ngày lễ tết, người bán quay lại lấy đơn chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Thực hiện sao chụp 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).
Bước 4: Ký hợp đồng công chứng
Sau khi nhận được đơn chuyển nhượng được chấp thuận, 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) sẽ ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng, phải có các nội dung sau:
+ Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán.
+ Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà được giao dịch.
+ Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong tỏa khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).
Hồ sơ thủ tục công chứng như sau:
Pháp lý của bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
Hồ sơ mua bán căn hộ gốc với chủ đầu tư.
Chuyên viên tư vấn nên liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để hai bên có thể thực hiện thủ tục nhanh chóng và an toàn.
Bước 5: Nộp thuế thu nhập
Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:
Giấy ủy quyền đóng thuế (công chứng).
Bản sao hồ sơ gốc.
Đơn đề nghị chuyển nhượng.
Hợp đồng mua bán công chứng.
Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không tính ngày nghỉ lễ, tết.
Bước 6: Sau khi đóng thuế
Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đi cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.
Lấy hóa đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về, sao chụp thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế. Lấy tờ thuế và đưa tờ khai thuế gốc mang về cho chủ nhà mới.
Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng
Trường hợp dự án chưa có sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới, bên chủ đầu tư sẽ lên lịch khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.
Trong trường hợp dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người bán có thể đi đăng bộ hoặc có thể ủy quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.
Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ
Sau khi chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay (tại ngân hàng). Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 3-5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền ra sử dụng bình thường.
Trên đây là các bước cơ bản trong quy trình bán nhà cho người mua vay ngân hàng. Việc tuân thủ quy trình này sẽ giúp đảm bảo tính chính xác, minh bạch và an toàn cho cả người mua và bên bán.
Nếu bạn cần tư vấn pháp lý lĩnh vực đất đai, hãy liên hệ ngay tới Luật Dragon tại:
Công ty Luật Dragon – Hotline: 1900.599.979(Miễn phí)
Email: dragonlawfirm@gmail.com
Facebook: https://www.facebook.com/vanphongluatsudragon
Website: https://congtyluatdragon.com/
Văn phòng Luật sư tại Hà Nội: Phòng 14.6, Tầng 14, Tòa nhà Vimeco, đường Phạm Hùng, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
Văn phòng Luật sư tại Long Biên: số 24 ngõ 29 Phố Trạm, Long Biên, Hà Nội.
Văn Phòng Luật Sư tại Hải Phòng: Số 102, lô 14 đường Lê Hồng Phong, quận Hải An, TP Hải Phòng.